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January 08, 2007

2007年、NSC(近隣型ショッピングセンター)の時代へ突入!

  食品スーパーマーケットの成長戦略業態が固まりつつある。NSC、近隣型ショッピングセンターである。上場食品スーパーマーケットの新店戦略をみても、ここ数年、NSC業態での出店が増えており、成長率の高い食品スーパーマーケットはNSCでの出店が大半となった。先行するヤオコーではこの中間決算時の新規3店舗はすべてNSC、また、今期、2007年度の残りの新規出店4店舗の内、3店舗がNSCであり、合計7店舗の新店の内、6店舗がNSCでの出店であり、しかも、ここ数年、ほぼ、このようなNSCによる新規出店戦略が続いている。今年秋には、改正まちづくり3法のひとつ改正都市計画法が施行され、10,000平米以上の小売業に事実上の規制が入るため、郊外への新規出店はSCからNSCへシフトすると見られる。今後、食品スーパーマーケット業界ではNSCへの新規出店戦略を確立した企業が勝ち残ることは必至であり、2007年度はその意味で全国でのNSC競争の幕開けとなろう。

  すでに、食品スーパーマーケット業界の中でもNSC戦略が確立し、出店戦略の柱となった企業がある。先にも少し触れたヤオコーである。ヤオコーは、この数年NSCを柱とした新規出店戦略に徹しており、今後も、NSCを主力業態として出店していゆく方針である。

  ヤオコーのこの数年間のNSC戦略を見てみると、2007年度、今期は、4月にNSC伊那店(埼玉、売場面積844坪、年商目標25億円)、8月にNSC成田はなのき台店(千葉、672坪、16億円)、9月にNSC古川牛谷店(茨城、694坪、17億円)、12月にNSC川口本町店(埼玉、601坪、20億円)、未定であるが、NSC古川松並店(茨城、701坪、15億円)、NSC幸手店(埼玉、678坪、17億円)と6店舗の新規NSCの出店である。

  2006年度は、2005年8月にNSC秩父大野原店(埼玉、717坪、17億円)、2005年10月にNSC牧の原モア店(千葉、752坪、22億円)、2005年11月にNSC桐生相生店(群馬、756坪、25億円)、2006年3月にNSCフレスポ若葉台店(東京、626坪、18億円)、NSC三芳藤久保店(埼玉、749坪、22億円)、NSC上福岡店(埼玉、540坪、18億円)の6店舗の新規NSCである。

  そして、2005年度は2004年4月にNSC藤代店(茨城、723坪、16億円)、2004年5月にNSC足利大前店(栃木、628坪、17億円)、2004年6月にNSCワカバウォーク店(埼玉、823坪、30億円)、2004年7月にNSCモラージュ柏店(千葉、683坪、22億円)、2004年8月にNSC野田つつみ野店(千葉、666坪、18億円)、2005年2月にNSC取手青柳店(茨城、695坪、18億円)の6店舗の新規NSCである。

  このようにこの3年間毎年6店舗づつ、18店舗のNSCを新規出店しており、その間、通常の食品スーパーマーケットは3店舗であるので、約85%がNSCでの新規出店である。ちなみに、2004年度も6店舗のNSCの新規出店であるが、2003年度は2店舗であり、この時は通常の食品スーパーマーケットが5店舗であり、ヤオコーのNSCへの出店戦略の転換点は2004年度、3年前であったことがわかる。

  では、このようにNSCの開発が急激に可能となった背景には何があるかであるが、従来の食品スーパーマーケットの開発形態では地権者と土地交渉をし、テナントを誘致し、はじめてNSCが出店できるというプロセスであり、時間、費用、労力と膨大なコストがかかっていた。この開発形態が最近大きく変わりつつあり、食品スーパーマーケットでもNSCの出店において開発コストを大きく省くことが可能となった。

  やはり、NSCへ出店戦略へ大きく舵をきったハローズの例を見てみると、それがわかる。ハローズでは従来、NSCの出店に際し、土地交渉、テナント交渉をした場合開発費が約8億円かかっていたNSC開発の問題点を、建物賃貸型から土地賃貸型へ切り替え、デベロッパー会社をワンクッション置くことにより、最大約6割の開発費を浮かすことができ、約3億円の投資でNSCの開発が可能となった。

  これに加え、最近ではNSC開発へ追い風も吹き始め、土地の債権化も商業施設においてもはじまり、金融と不動産が融合し、その上に商業が乗るという仕組みも開発されはじめた。このような背景も寄与し、主要食品スーパーマーケットがここ最近、NSCへ大きく舵をきり始めたといえよう。今後、先行するヤオコーを追う形で、全国の主要食品スーパーマーケットがNSCへ出店戦略へシフトしてくるものといえ、2007年度はその意味で日本における食品スーパーマーケットのNSC出店戦略の幕開けの年となろう。

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