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January 09, 2007

P&DにみるNSC開発(近隣型ショッピングセンター)の舞台裏!

  販売革新2006年12月号でNSCの特集が組まれている。「大進化!ネイバーフッドSC」という見出しにつづき、目次では「ネイバーフッドSC、21世紀の大進化」、「小商圏で多店舗化狙うチェーンストア本命の乗り物はこれだ!」というタイトルがつき、事例として5つが掲載されている。その5つとはヨークベニマルツインズかさはら、イオン豊中緑丘ショッピングセンター、大和情報サービスアクロスプラザ野々市、マイヤタウングラン盛岡、トステムビバビバモール加須である。この5つの事例に加え、セオリー編として、P&Dの溝口社長のインタビュー記事の内容である。この中で注目はセオリー編のP&D、溝口社長へのインタビューである。

  そこで、本ブログでは、このインタビュー記事とP&Dのホームページを参考に、NSCの舞台裏を覗いてみたい。P&Dはピーアンドディコンサルティングの略であり、社長は溝口隆朗氏である。販売革新では、「細く長く考える、NSCの正解」という見出しであり、サブタイトルとして、「ライフスタイル型SCの狙いと、あるべき集積論、テナント共栄論」とあり、辻和成氏がまとめている。この記事を読んで、まず、びっくりしたのが、もともとはヤオコー100%の子会社であったことであり、後に、MBO(マネジメントバイアウト:経営陣による企業買収)で、ヤオコーと資本関係を解消していることである。業務内容はUNICUSU(ウニクス)というNSCブランドでヤオコーを核店舗として埼玉県に3ケ所、千葉県に2ケ所、開発運営していることである。ごく簡単にいえば、NSC専門のデベロッパー&コンサルティング会社である。

  P&Dのホームページを見てみると、キーワードはCM&PMであることがわかる。CMとはConstruction Managementの略、PMはproject Managementの略であり、欧米では主流の建築方式であるという。具体的にはCMはNSC完成までのすべての工程、物件特性調査、企画計画の提案、基本設計・実施設計、許認可等取得、施工業者選定、施工、完成までを一貫してフォローすることであるという。また、PMは事業主との打合せからプロジェクトの計画・実行・管理の遂行、そして、運営・管理までのフォローであるという。したがって、P&Dは不動産と建築が融合したNSC専門の支援事業コンサルティング会社といえよう。

   ここから、前回のブログでも触れたヤオコーのNSCへの戦略転換が可能となったキーカンパニーがP&Dの存在であったことがわかる。しかも、P&Dは1988年設立であり、約10年前にヤオコーは今日のNSCの時代を見据えて準備していたといえよう。そして、このようなNSC専門の不動産と建築の融合した企業が背景にあって、はじめて、食品スーパーマーケットがNSCへの戦略転換が可能になるといえ、食品スーパーマーケットだけで、土地の取得、建築、テナント集客、運営管理は、コストがかかりすぎ、かつ、事業展開のスピードが遅くなるため、現実的ではないことが理解できる。P&Dのような企業が背景にあってこそ、NSCは実現する業態であるといえよう。
 
  販売革新のインタビュー記事を読むと、UNICUSU(ウニクス)の運営方法はこれまでの流通業界の既成概念、常識とされるやり方をすべてやめる決断をしたという。たとえば、テナントの売上金を預かることをやめたという。しかも、賃料は大手流通系の半分の水準、共益費以外何も付加しないという。また、よくSCのノウハウは「テナントの入れ替えが活性化だ」というが、これも違うといい、UNICUSUでは最初から支持されないテナントは入れない方針であるという。さらに、販促も受け持ち、年間予算も5,000万円(売上の2.5%)を当てるという。NSC展開の背景にはこのような企業の存在が不可欠であるといえよう。

   また、NSCの今後は、これに金融も絡み、不動産の証券化がNSC開発のもうひとつのテーマとなるものと思う。P&Dのホームページを見る限りでは、不動産の証券化は事業範囲ではないようであるが、すでに、小売業界では、不動産の証券化を活用している企業も出始めており、今後のNSCは不動産、建築、そして、金融の3つの事業が1社、ないしは数社でプロジェクトを組み、支える体制になってゆくものといえよう。食品スーパーマーケット業界もNSCという新業態の出現を期に小売業だけの範疇では成長戦略を描くことができない時代へ入ったといえる。今後の食品スーパーマーケット各社のNSC戦略を見る場合は、その舞台裏の支援企業の動きも見逃すことはできない。

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